周雅琴听完，推了推眼镜，没马上说话。
“周姐，你觉得万子良为什么非要投那个县城项目？”李晨点了支烟，“明显亏钱的买卖，他这种老江湖，不应该看不出来。”
周雅琴从抽屉里拿出一份报表，翻开：“李总，我先跟你讲讲地产公司是怎么运作的。”
李晨坐直身子：“你说。”
“地产公司搞项目，明面上拿出来的地块是公开拍卖，其实很多早就内定了。”
“这时候地产公司会跟银行合作成立的第三方‘地产基金公司’借一笔款。这种借款利息高，年化15%到20%，一般借半年左右。”
“这么高利息也借？”
“必须借。”
“地产公司拿到这笔钱，打给当地政府，地就到手了。有了地，就有了抵押物，再把这地抵押给银行，拿低息贷款——年化5%到6%。贷出来的钱，还高息借款，剩下的才是项目资金。”
李晨听明白了：“空手套白狼？”
“可以这么说，拿到银行的抵押贷款后，地产公司开始画图纸，建个门牌，搭个售楼中心，架子搭起来，就开始预售了。预售款打到公司账户，就能陆续还之前的贷款。”
“房子还没盖就能卖？”
“这叫期房。李总，说实话，房子在某种程度上已经不是房子了，它是一款金融产品。开发商、银行、政府、买房人，都在这个链条里。行情好的时候，大家都赚——地方赚土地出让金，开发商赚差价，银行赚利息，买房人赚升值，做地产配套的建材、家居、装修公司都赚。”
李晨抽了口烟：“那现在地产行情这么好，万花地产应该赚钱才对。”
“理论上是这样，但不排除万花地产内部管理出了问题。”
“什么问题？”
“你看那些工地上的包工头，他们赚钱吗？其实不怎么赚。真正赚钱的不是干活的包工头。”
“那赚钱的是什么人？”
“地产公司自己是不参与房子建设的，一般都会外包出去。”
“这时候公司的高管，或者中层管理，就会自己在外面成立皮包公司，接下工程。夸张的还有三包四包的——总公司包给分公司，分公司包给项目部，项目部包给施工队，施工队再包给包工头。一层层扒皮，最后落到干活的包工头身上，能有几个钱？”
“你的意思是，万花地产内部有人在吃回扣？”
“不是回扣，是合法分包。”周雅琴笑了，“李总，地产行业水很深。有时候你看到地产公司越做越大，其实公司不怎么赚钱，赚钱的反而是公司里面的那些管理。工地干活的那些人也不赚钱，有时候还要被拖欠工资。”
李晨沉默了。
他想起了什么：“周姐，许大印那边……也是这样吗？”
“大印地产规模更大，制度更规范，但该有的问题一样有。”
“李总，你记得冷月说过吗？许大印那个项目，施工队经常换。为什么换？就是因为层层分包，最后干活的拿不到钱，闹事，被换掉。”
“许大印不知道？”
“知道，但管不了。”
“地产公司的高管，很多都是跟老板一起打江山的元老。他们在外面的皮包公司，接自己公司的工程，老板能说什么？说了，队伍就散了。”
李晨掐灭烟：“所以万子良投县城项目，可能是被迫的。不是他想投，是公司里有人想通过这个项目捞钱？”
“有可能，县城项目虽然亏，但投资额度大，几个亿。这里面可操作的空间就大了。材料采购、工程分包、设备租赁……每个环节都能做手脚。最后项目亏了，公司买单，但某些人赚了。”
李晨站起来，走到窗前，看着外面。
江湖路，他以为打打杀杀就是最黑的。
现在看来，商场里的黑，是看不见的黑。
“周姐，”李晨转身，“万花地产拖欠货款，是不是也因为资金被这些内部人截留了？”
“很有可能，李总，你要小心。万子良现在可能也被架在火上烤。外面有你逼债，里面有内部人掏空公司，可能上面还有人施压。”
“老师……”李晨喃喃道。
他想起林国梁的话：老师让你继续盯着。
盯着什么？盯着万子良怎么死？还是盯着万花地产怎么垮？
正想着，手机响了。是张琼打来的。
“晨哥，选美比赛出了点事。”张琼声音有点急，“杨露那个干爹找上门了，说咱们操作太明显，杨露现在排名才第八，离前五差得远。”
“合同不是签了吗？”
“签是签了，但人家现在加码了，说再加一百万，保证进前三。不然就把咱们收钱的事捅出去。”
李晨笑了：“你告诉他，钱可以加，但前三不可能。前五已经是极限，再往前操作，观众不瞎。