他记得那些无数个熬夜修改协议条款的夜晚，字斟句酌着对赌指标、退出机制、风险隔离……项目最终似乎成了，又似乎没激起太大水花，很快湮没在更多宏大的叙事里。
此刻回想，那点子青涩的实操经验，混杂着后来见过的更多资本玩法，竟在此刻如此自然地流淌出来。
“在丑国闲逛的时候，听那帮搞地产投行和私募的人扯淡，零零碎碎听来的。他们那边，什么Sale-Leaseback（售后回租）、build-to-Suit（定制开发），这种将不动产金融化、证券化，和产业增长捆绑的操作，玩得更花。咱这，算是因地制宜，简化版。”
嘴上这么说，可心里话是，我能告诉你，我上辈子就是干这个的，拆解、包装、撬动资源.....
大小姐倒是没再追问，只是轻轻“嗯”了一声，不知信了没有。
转而又问道，“那这盖楼的钱呢？你准备自己掏？”
“自己掏？”李乐笑道，“额滴傻婆姨，现在国内搞地产开发，谁还傻到全用自有资金？没有那点杠杆思维，岂不是白混了。”
之后，小李厨子开始给大小姐“科普”2国内地产开发商的标准操作路径。
“首先，土地是我的，这就是最大的资本。规划设计方案一出，哪怕只是个框架，就能拿着它和与景东的意向租赁协议，去找银行谈开发贷。”
“土地本身是最好的抵押物，未来稳定的租金收益和景东的信用是还款保障。银行评估通过，贷出款来，覆盖大部分建安成本。”
“贷款到手，建筑公司进场。通常找一家有实力的总包。启动时付一部分工程款，剩下的，靠施工方垫资，或者用工程进度款的名义，继续向银行申请贷款。这是第二道杠杆。”
“楼出地面，甚至刚拿到预售证，如果按住宅或商业开发的话，就能开始卖楼花，回笼资金。我们这虽然定向给景东，但理论上，如果急需现金流，也可以将部分楼层或未来租金收益权打包成理财产品，找信托或者银行私行部，卖给那些追逐高收益的客户。这是第三道杠杆。”
“更高明一点的，”李乐语气里带着淡淡的嘲弄，“会在项目公司股权层面做文章。引入一些信托计划、资管计划做明股实债的投资，或者拉几个合作伙伴做小股东，进一步分摊资金压力。总之，一套组合拳打下来，理想状态下，自有资金投入可能只占项目总投资的百分之二三十，甚至更少。余下的，全是银行的钱、施工方的钱、乃至未来客户的钱。”
他说得平静，却勾勒出一幅在新世纪房地产狂飙突进年代里，司空见惯却又惊心动魄的资本游戏图景。
高杠杆，高周转，玩的是速度，是胆量，更是对政策和银行资源的极致利用。
“当然，”李乐补充道，“咱们这个项目，因为定向明确，预售回款这条路可能不太适用。但开发贷、工程融资、乃至可能的租金收益权质押融资，足够把盘子转起来了。”
“关键是把故事讲圆，让银行相信景东的未来，相信这座定制总部的价值。这方面，丰禾的信用、景东的增长数据、还有我们设计的那个与业绩挂钩的期权条款，都是最好的增信。”
大小姐听完，半晌，才轻轻吐出一句，“你倒是好算计。里里外外，钱是别人的，楼是给自己人定制的，风险层层分摊，最大的收益可能还在后头等着。”
“这哪叫算计？”李乐笑道，语气坦然，“刚不说了么，这叫定制化开发，是多赢。景东在不占用宝贵资金的情况下，提前锁定并试用一个量身定做的总部，价格还优惠。”
“银行和金融机构赚取了稳定的利息。建筑公司有活干，有钱赚。”
“而我这边，盘活了一块原本不知该干什么、每年还要倒贴钱的闲置土地，过程中就能通过租金和可能的融资运作产生收益，更重要的是，握住了那个与景东未来紧密捆绑的看涨期权。”
“而且，别忘了，咱们还是景东的股东投资人。它的业绩腾飞，本身就直接给我们带来股权增值。这座楼，不过是把这份股权信心，再用不动产的形式，加倍下注了一次而已。这叫协同效应。”
车子在一个红灯前停下，大小姐盯着李乐，仿佛要穿透他轻松的表象，“你就对景东这么有信心？”
李乐摇摇头，“不是对景东有信心，是对它选的b2c自营模式有信心，对未来十年消费市场爆炸、线上交易重塑零售格局这个历史进程有信心。”
“还有，表师兄这个人……他是个下笨功夫的创业者。在如今这个普遍追求快钱、热衷模式创新的浮躁圈子里，这种品质，比什么天才创意都稀缺，也更能撑起一个走得远的企业骨架。”
“可凡事，总有个万一。”
“万一”小李秃子挠了挠头发，“一，咱们家底还算厚实，真到那一步，无非是这笔投资失败，一块地、一栋楼砸手里。亏得起，也兜得住。”
“二嘛，”他拖长了调子，脸上带起一